L’investissement immobilier est un objectif pour un grand nombre de particuliers. Seulement, faut-il choisir d’investir dans un logement neuf ou dans un bien à rénover ? Deux pistes d’études que nous allons alors étudier.
Table des matières
1- L’acquisition d’un bien immobilier sans travaux
L’immobilier neuf pour ceux qui refusent les rénovations
L’acquisition d’un logement neuf présente l’avantage de ne présenter aucun travaux. Son acquisition est alors simplifiée. Il suffira pour les acquéreurs de définir un cahier des charges afin de faciliter sa recherche : ville, quartier, superficie, nombre de chambres, jardin… Un agent immobilier spécialisé dans l’immobilier neuf vous présentera alors l’ensemble des programmes et des lots répondant à vos attentes.
Aucune dépense supplémentaire ne sera à prévoir, sauf si vous souhaitez déplacer une cloison, personnaliser votre salle de bain ou cuisine par exemple. Cependant, l’ensemble des travaux sera réalisé avant la réception du bien immobilier. Le logement répondra immédiatement aux attentes du propriétaire qui pourra l’habiter sans attendre. Une enveloppe d’aménagement et de home-staging sera éventuellement à prévoir pour faciliter l’installation.
Dans le cadre d’un investissement locatif avec la loi Pinel, le logement neuf répondra aux habitudes de vie actuelles. Le locataire profitera d’autant plus d’un loyer attractif et le propriétaire combinera les revenus locatifs avec une réduction fiscale.
Quels sont les inconvénients d’investir dans un bien immobilier neuf ?
L’acquisition d’un logement neuf présente un grand nombre d’avantages. Néanmoins, il existe un inconvénient de taille, le prix. Comme sur tous les différents marchés, tout ce qui est nouveau reste plus onéreux que ce qui est de seconde main. L’immobilier ne résiste pas à cette tendance. Ce prix d’achat sera à contrebalancer par des frais de notaire réduits, autour de 2,5 % du montant d’acquisition. N’oubliez pas que le prix d’acquisition comprend l’ensemble des réalisations aux dernières normes thermiques. Le logement présente alors une facture énergétique réduite et sera facilement louable ou vendable.
2-Investir et rénover un bien immobilier avec travaux
Pourquoi miser sur un logement avec travaux ?
La plus-value éventuelle à la revente attirent de nombreux investisseurs à privilégier l’acquisition d’un logement ancien présentant de menus ou gros travaux. La valeur d’acquisition d’un tel logement restera moins élevée. En effet, en comparaison à un bien immobilier récent de surface, adresse, exposition identiques, le prix d’un logement avec travaux restera plus attractif. Avant de se lancer dans un tel projet, il sera conseillé de se faire accompagner par des professionnels du bâtiment et architectes. La rénovation d’un bien immobilier peut faire apparaître d’éventuels imprévus qu’un maître d’œuvre anticipera aisément. Outre leurs expertises, l’accompagnement de professionnels permet de disposer de devis chiffrés. Ce chiffrage sera alors indispensable pour déterminer l’enveloppe globale de l’acquisition et réaliser une offre d’achat cohérente avec le prix du marché et la rentabilité espérée.
Le prix d’acquisition mais également l’optimisation du logement sont les avantages principaux d’un investissement immobilier dans l’ancien avec travaux. Le logement sera alors conforme aux attentes de l’acquéreur et au goût du jour. Les locataires potentiels apprécient les logements refaits à neuf dans d’anciens logements. Cette catégorie de logements se louera aisément.
D’un point de vue purement investisseur locatif, les travaux réalisés dans le logement permettront d’optimiser la fiscalité des loyers. En effet, dans le cadre du dispositif de location meublée (LMNP) ces gros œuvres ou menus travaux sont déductibles des loyers encaissés. L’objectif sera alors de réduire le poids de l’impôt généré par ces nouveaux revenus fonciers.
Du point de vue de la résidence principale, les travaux de rénovation peuvent donner accès à des crédits d’impôts. Il sera nécessaire de bien suivre les plafonds d’obtention et les conditions ainsi que les modalités qui viennent à évoluer chaque année. Les travaux réalisés devront impérativement entrer dans le champ d’application des déductions.
Enfin, une rénovation réalisée avec soin et de qualité garantira une revente dans les plus brefs délais et une éventuelle plus-value.
La rénovation réserve des surprises
La rénovation d’un logement peut présenter quelques surprises. Les déconvenues sont fréquentes et viennent alourdir la facture des travaux. Ces imprévus s’ajoutent alors au prix d’acquisition. Il est conseillé de prévoir une enveloppe dédiée aux travaux de dernière minute.
Outre l’argent consacré à un projet de rénovation, le temps joue contre le propriétaire. Laissez-vous le temps nécessaire pour identifier les aménagements souhaités. Par la suite, il sera attendu de bien définir la durée du chantier, afin que chaque professionnel puisse s’ exercer dans les meilleures conditions. Garder à l’esprit que l’agencement intérieur, la création d’une cuisine ou la rénovation d’une salle de bain nécessitent des matériaux. Ceux-ci devront alors être commandés puis livrés.
Comment réussir son projet de rénovation ?
Si vous n’êtes pas à l’aise avec l’idée de réaliser les travaux vous-même, il sera conseillé de les confier à des professionnels. Ils sont les plus à même de vous conseiller et d’optimiser la surface du logement. Ces différents conseils représentent un coût qui viendront renforcer la qualité et le prix du bien.
La clé de voûte d’un projet de rénovation immobilière repose dans la capacité à anticiper les travaux et à prévoir des enveloppes dédiées à d’éventuelles imprévues. Il est conseillé de privilégier les matériaux de qualité et durable pour éviter les travaux perpétuels.
Enfin, le financement du projet sera à étudier de près. Un différé permettra alors de décaler le remboursement du capital de plusieurs mois. Les courtiers sont les professionnels les plus qualifiés pour vous orienter sur le meilleur financement à adopter.
